Rezervovanie bytu sa môže skončiť stratou peňazí. Čo s tým?

30.10.2026, Dagmar Jančovičová | Reality, nové projekty, novostavby

Kupujúci má o nehnuteľnosť stále záujem, no banka mu neschválila úver a na zabezpečenie nového financovania potrebuje viac času. Predávajúci už však nechce čakať a trvá na pôvodnom termíne.

Aj takto sa môže skončiť rezervovanie bytu či domu, pri ktorom kupujúci príde o časť zaplatených peňazí, hoci od kúpy sám odstúpiť nechcel. O tom, kto napokon ponesie finančné následky, môžu rozhodnúť podmienky rezervačnej zmluvy.

Rezervačný poplatok býva jednou z prvých väčších platieb pri kúpe nehnuteľnosti. Kupujúci si ním spravidla zabezpečí, že vyhliadnutý byt alebo dom sa nebude určitý čas ponúkať ďalším záujemcom. Predávajúci zase počíta s tým, že sa obchod v dohodnutej lehote dokončí. Problém vzniká, keď sa pôvodný plán skomplikuje, napríklad pre neschválené financovanie. Ani predbežné posúdenie úverových možností nezaručuje, že banka napokon požadovanú sumu schváli. Pri úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou môže rozhodovať aj jej hodnota, právny či technický stav alebo výsledok znaleckého posudku. Ak sa komplikácie objavia až po zaplatení rezervácie, na ich vyriešenie zostáva obmedzený čas.

Kupujúci potreboval viac času, predávajúci už čakať nechcel

Podobnú situáciu riešil aj Michal Janči, konateľ spoločnosti Bosen Group Real Estate. Kupujúci plánoval financovať nehnuteľnosť prostredníctvom podnikateľského úveru a spolupracoval s vlastným finančným poradcom. Pri príprave financovania sa však podľa M. Jančiho dostatočne nezohľadnili niektoré okolnosti týkajúce sa nehnuteľnosti. Komplikácie nastali aj pri znaleckom posudku.

"Výsledkom bolo, že banka požadovaný úver neschválila. Hoci sme sa následne snažili pomôcť nájsť alternatívne riešenie financovania, kupujúci ho v rámci dohodnutej rezervačnej lehoty nestihol zabezpečiť. Predávajúci už následne nesúhlasil s predĺžením rezervačnej zmluvy a obchod sa napokon neuskutočnil," uvádza konkrétny príklad z praxe M. Janči. Kupujúci v tomto prípade prišiel o časť rezervačného poplatku, ktorá pripadla predávajúcemu.

Prípad ukazuje, ako sa môžu dostať do konfliktu záujmy oboch strán. Kupujúci sa snaží nájsť riešenie, kým predávajúci nemusí byť ochotný predlžovať rezerváciu. Počas nej spravidla nehnuteľnosť neponúka ďalším záujemcom a ďalší odklad preňho znamená neistotu. Samotné neschválenie úveru pritom automaticky neznamená, že sa rezervačný poplatok musí vrátiť.

Neplatí však ani to, že si ho predávajúci či realitná kancelária môžu vždy ponechať. Rozhodujú konkrétne podmienky zmluvy, okolnosti neúspešného obchodu a zákonné pravidlá. Ak zmluva vopred počíta s možnosťou neschválenia financovania, môže jasne určiť, za akých okolností sa peniaze vrátia. Pri spotrebiteľských zmluvách navyše zákon chráni kupujúcich pred neprijateľnými podmienkami.

Obchod môže stroskotať aj na rozhodnutí predávajúceho

Dôvodom neúspešnej kúpy nemusí byť iba financovanie. Niekedy obchod stroskotá aj preto, že jedna zo strán zmení svoj pôvodný zámer. "Ďalším dôvodom býva zmena rozhodnutia jednej zo zmluvných strán. Môže ísť o osobné alebo rodinné okolnosti, pre ktoré sa kupujúci rozhodne od kúpy ustúpiť alebo predávajúci prehodnotí svoj zámer nehnuteľnosť predať," vysvetľuje M. Janči.

Ak si kúpu rozmyslí záujemca, predávajúci môže namietať, že počas rezervácie prišiel o možnosť rokovať s ďalšími kupujúcimi. Ak, naopak, od predaja ustúpi vlastník, kupujúci už mohol investovať čas a peniaze do prípravy obchodu. V oboch prípadoch môže vzniknúť spor o to, komu patrí rezervačný poplatok.

Aj preto by rezervačná zmluva mala jasne upravovať povinnosti oboch strán, nielen prípadné sankcie pre kupujúceho. Dôležité je vedieť, za akých okolností sa poplatok vracia, komu sa platí a čo sa stane, ak obchod nevyjde. Ak sa počas prípravy obchodu objaví problém, jedným z riešení môže byť dohoda o predĺžení rezervačnej lehoty. Tá však závisí od súhlasu zúčastnených strán.

"Kupujúci často riešia najmä to, či im banka požičia dostatočnú sumu. Rovnako dôležité je však preveriť, či banka akceptuje aj samotnú nehnuteľnosť a či sa financovanie podarí vybaviť v dohodnutom termíne. Ak sa problém objaví až počas rezervovania, kupujúci môže prísť o čas i peniaze. Preto by už pri podpísaní zmluvy malo byť jasné, čo sa stane, ak banka úver neschváli alebo sa proces predĺži," upozorňuje M. Janči.

Rezervovanie má kupujúcemu poskytnúť čas na zabezpečenie nehnuteľnosti, no zároveň vytvára záväzky aj pre predávajúceho. Ak sa dokončenie obchodu skomplikuje, práve podmienky dohodnuté na začiatku môžu rozhodnúť o tom, či sa strany dohodnú, alebo sa plánovaná kúpa skončí sporom o rezervačný poplatok.

Foto: iStock